台中海線知名建商因受「限貸令」政策影響，遭遇資金周轉困難，未能順利銜接工程款，宣布暫停所有建案工程，引發市場高度關注[1]。隨著房市進入「殺戮戰」，不僅建商面臨斷鏈風險，許多購屋族也因銀行核貸成數不足，陷入無法交屋甚至面臨違約金索賠的泥沼。究竟「限貸令」導致的核貸不足，是否能成為解除契約的合法理由？購屋者又該如何自保？就讓律師為您分析其中的法律紅線。

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【誤踩詐騙陷阱涉及的法律責任】

1. 契約解除與回復原狀：

民法第 259 條： 契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加利息償還。

民法第 227 條之 2（情事變更原則）： 契約成立後，情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減給付或變更原有效果。

2. 違約金酌減：

民法第 250 條： 當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。

民法第 252 條： 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額

 

【相關法院判斷標準】

1. 契約是否有「貸款不足」之特別約定？

法院實務上高度尊重契約自由。若買賣契約中載有「貸款不足額時，雙方另行磋商，協商不成得解除契約」之特約，且核貸不足係因不可歸責於雙方之事由（如政府政策變更），買方通常可合法解約[2]。但若契約明定「貸款不足部分由買方以現金補足」，買方則難以政策為由要求解約[3]。

2. 限貸令是否構成「情事變更」？

部分購屋者主張限貸令為「不可抗力」。然而，有法院見解認為，中央銀行對於購地或高價住宅貸款成數之規範（如最高 6 成）早於 110 年間即已陸續生效，若買方在簽約時已能預見相關規定，則難以主張「情事變更」來要求解除契約[4]。

3. 核貸不足是否可歸責於買方？

若銀行不予核貸之原因是買方「財力證明不足」、「信用瑕疵」或「負債比過高」，而非單純受政策額度限制，則通常會被認定為「可歸責於買方之事由」。在這種情況下，買方若無法補足差額，將面臨違約責任[5]。

4. 違約金 15% 是否過高？

內政部定型化契約範本雖規定違約金最高為總價 15%，但法院有權依職權酌減[6]。法院會斟酌建商實際受到的損害（如代銷費用、預期利潤損失、利息損失等）來判定違約金是否合理。在多個案例中，法院曾將 15% 的違約金酌減至總價的 10% 左右或更低[7]。

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【律師小叮嚀HUNG&WANG】

在限貸令持續發威的環境下，不論是建商還是消費者都面臨巨大的法律風險。所以，若發生契約爭議，應第一時間存證信函往來，並確保在合法範圍內行使權利，避免因程序瑕疵導致解約無效或面臨高額違約金。

• 律師建議購屋者：
  1. 加註貸款特約： 簽約時務必加註「貸款不足成數無條件解約」條款。
  2. 先鑑價再簽約： 委請代書送交銀行鑑價，評估自身貸款條件後再簽約，避免陷入違約困境。
  3. 配合申貸程序： 積極配合銀行要求提供財力證明或保證人，否則可能被視為故意阻止貸款成就而違約。
• 律師建議建商：
  1. 資金斷鏈預警： 若遭遇資金周轉困難，應及早與協力廠商及客戶溝通，避免工程全面停擺引發更大法律責任。
  2. 彈性協商付款： 面對核貸不足的客戶，可考慮提供短期借貸或延期支付方案，以維持契約效力。

 

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