房市交易過程，經常衍生不少交屋糾紛。常見的情境之一是：交屋前夕，買方發現天花板漏水或牆面壁癌，憤而拒絕簽署撥款同意書，導致上千萬元的尾款「卡」在履約保證專戶中，賣方領不到錢，急得像熱鍋上的螞蟻，而夾在中間的地政士與仲介更是左右為難。當「房屋瑕疵」遇上「履約保證」，買方真的可以因為一點小瑕疵就主張「暫停撥款」嗎？地政士與仲介又該如何操作才能自保？本文將從法理衝突與實務判斷標準，為您解析相關法律問題。

 

【買方暫停撥款權的法律迷思】

• 買方視角買：主張民法第264條同時履行抗辯權:

買方常主張，在賣方修補瑕疵前有權拒絕給付尾款。最高法院曾指出，若瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，買受人於付清價金前知悉瑕疵，確實得主張同時履行抗辯權。

• 履保契約的獨立性：撥款與瑕疵的脫鉤[1]:

履保機制旨在確保交易安全。部分實務見解認為，出賣人負擔的瑕疵擔保責任與買受人支付價金的義務，並非互為對價關係，因此買方不得以物有瑕疵為由，行使同時履行抗辯而拒付全部價金。

• 誠信原則與比例原則[2]:

法院最重要的衡量標準。若瑕疵極其微小（如牆面不平整、配備性質瑕疵），且不影響結構安全，買方卻拒付鉅額尾款，會被認定違反誠信原則，不生抗辯效力。

 

【相關法院判斷標準】        

在實務訴訟或行政裁罰中，法院通常會依據以下標準來釐清責任：

1. 瑕疵是否達到重大程度[3]：

若瑕疵明顯且出賣人拒不補正，買方行使抗辯權才有「法律上之原因」，否則隨意阻止銀行撥款可能構成違約，賣方有權解除契約並沒收違約金。

2. 專業人員是否盡調查義務[4]：

仲介與地政士依民法第567條負有調查及據實報告義務。若因漏未告知重要屋況或稅務資訊（如奢侈稅要件），導致當事人受損，業者須負連帶賠償責任。

3. 是否踐行合法催告程序[5]：

賣方若要解除契約，必須先定相當期限催告買方履行給付義務（撥款），逾期不履行始得解約。

 

【律師小叮嚀HUNG&WANG】

在房地產交易高度專業化的現況下，瑕疵糾紛往往需要透過精確的法律行動來止損。

律師建議地政士與仲介：

建立自保相關機制，例如進行證據保全，用 LINE 或電子郵件客觀紀錄雙方爭議與瑕疵現況，並留存所有聯繫紀錄，證明已盡專業告知義務。

另外交易過程明確告知雙方履保契約中「暫停撥款」的具體啟動條件，將壓力轉移回買賣雙方。

律師建議買受人：

若瑕疵重大，應及時發送存證信函通知賣方補正，以中斷瑕疵擔保的六個月除斥期間，並作為主張抗辯的依據。

律師建議出賣人：

若瑕疵輕微，應主張比例原則催告買方撥付「相當於瑕疵價值以外」之剩餘價金，為日後請求遲延利息或違約金做準備。

 

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